Открытое сообщество Академического района Москвы

Капитальный ремонт Провала или провал капитального ремонта

Великий комбинатор, как известно, знал более 100 способов сравнительно честного отъёма денег у доверчивых граждан. Одним из них был сбор пожертвований на ремонт Пятигорского Провала. На вопрос озадаченных обывателей, а зачем его ремонтировать, следовал убийственный по простоте ответ: а чтобы не проваливался.

Московское правительство, возглавляемое ныне бывшим «тюменско-подданным», решило, не долго думая, взять на вооружение наработки товарища Бендера в целях пополнения прохудившегося, в том числе от его руководства московского бюджета и повышения благосостояния родной и так не бедствующей жилищно-коммунальной и банковской братии.

Под благовидным предлогом капитального ремонта общедомового имущества многоквартирных домов гражданам – собственникам предложено безотлагательно раскошелиться в пользу некоего регионального оператора — фонда или уполномоченного банка. Вспоминается крылатое выражение народного трибуна В.С. Черномырдина: хотели как лучше, а получилось как всегда.

Так что же получилось. Разберём поподробнее.

1. Что ремонтируем?

Вступившим в силу федеральным законом с 1 июня 2015 года действительно установлена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах организовать сбор и накопление средств на капитальный ремонт общедомового имущества. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс), статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Закон № 189-ФЗ): «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательстваи законодательствао градостроительной деятельности.»

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью «ж» пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) в состав общего имущества включаются коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как видим, перечень общедомового имущества является открытым и состав, а также стоимость этого имущества, в каждом конкретном доме должны быть определены в соответствии с действующим законодательством. Так согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.», а согласно статье 219 Гражданского кодекса: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»

В соответствии с пунктом 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 (действовавших до 2015 года, далее Правила), свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нём названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил.

Аналогичные нормы содержатся в действующих в настоящее время Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме", утверждённых Приказом Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. N 765. В соответствии с пунктом 163 Правил: «Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из Единого государственного реестра прав, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в Едином государственном реестре прав, в целях чего в указанных свидетельстве и выписке:

при описании объекта права после сведений о помещении (жилом или нежилом) указываются слова "; общее имущество в многоквартирном доме:" и предусмотренные пунктами 31, 34 настоящих Правил сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Если для размещения данных сведений недостаточно места на лицевой стороне свидетельства о государственной регистрации права, названные слова и предусмотренные пунктами 31, 34 настоящих Правил сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, помещаются на оборотную сторону свидетельства о государственной регистрации права перед словами, предусмотренными абзацем четвертым настоящего пункта;

в графе "Вид права" дополнительно указываются слова "; общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве", после чего — размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей данному собственнику. Если на дату выдачи свидетельства о государственной регистрации права размер доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости не внесен в подраздел II-1, то указываются только слова "; общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме";

на оборотной стороне свидетельства о государственной регистрации права указываются слова "Иные участники общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на", а также дата, указанная в графе "Дата выдачи" свидетельства.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрацией права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права.»

Следовательно, сведения о составе общего имущества многоквартирного дома должны быть отражены в выданном каждому собственнику свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Должны. Но в действительности этих сведений сколько бы Вы ни перечитывали своё свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП Вы там не обнаружите. И причина до банальности проста: алчность московского чиновничества. Несмотря на смену шефа оно продолжает блокировать передачу в собственность граждан земельных участков под многоквартирными домами в границах, установленных федеральным законодательством, без чего не может быть определён окончательный состав общедомового имущества, расположенный на этом земельном участке. На сегодняшний день из более чем 30 000 московских домов земельные участки сформированы буквально под несколькими домами самых активных ЖСК и ТСЖ. Да и то в усечённом виде с изъятием детских и спортивных площадок, коллективных автостоянок и т.д., а то и по подошве дома (привет от Кепки), что породило череду судебных разбирательств и обращений к Президенту.

Поэтому то Росреестр и не может указать в Вашем свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру сведения о составе общего имущества многоквартирного дома. А, следовательно, право собственности на это имущество у подавляющего числа москвичей на сегодняшний день юридически отсутствует. Это подтверждается также осуществляемым на основании постановлений московского правительства и решений межведомственных комиссий префектур массовым внесудебным сносом без каких-либо компенсаций гаражей и автостоянок, расположенных на придомовой территории, которая, как бы принадлежит жителям, а также её точечной застройкой.

Так что одной рукой московские чиновники отказываются передавать москвичам в собственность положенное по закону общедомовое имущество, а другой – требуют отдать деньги на его капитальный ремонт, несмотря на то, что юридически оно жителям не принадлежит. Ну чем не комбинация с ремонтом Провала от сына турецко-подданного.


2. Кому и на основании чего платить?

Итак, с наличием, то есть отсутствием предмета капитального ремонта (общедомовым имуществом) мы разобрались. Теперь возникает вопрос, а кто и на основании чего хочет содрать, ой простите, собрать с доверчивых москвичей денежки. 29 декабря 2014 г. Правительство Москвы выпустило постановление № 833-ПП «ОБ УСТАНОВЛЕНИИ МИНИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА ВЗНОСА НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ В 2015 ГОДУ», согласно которому в соответствии со статьей 167 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 7 Закона города Москвы от 27 января 2010 г. № 2 "Основы жилищной политики города Москвы" Правительство Москвы постановило:

«1. Установить, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее — минимальный размер взноса на капитальный ремонт) рассчитывается в рублях на квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме на основе оценки потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, входящих в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на территории города Москвы.

2. Установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт в 2015 году в размере 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт подлежит ежегодной корректировке с учетом изменения индекса потребительских цен.»

Единственное, чем может быть полезен этот документ, так это тем, что остатки здравого смысла услужливой вертикали не позволили квалифицировать сбор средств на капитальный ремонт иначе, чем «финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту». Раз капремонт – это услуга, то на него должен распространяться Гражданский кодекс. В соответствии со статьёй 307 ГК РФ:

«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.»

В соответствии со статьёй 420 ГК РФ: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.»

В соответствии со статьёй 421 ГК РФ: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.»

В соответствии со статьёй 432 ГК РФ:

«1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.»

В соответствии со статьёй 434 ГК РФ:

«Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.»

В соответствии со статьёй 161 ГК РФ:

«Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами».

Договор строительного подряда регулируется нормами параграфа 3 главы 37 Подряд ГК РФ. В частности в соответствии со статьёй 740 ГК РФ:

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.»

Иными словами, как говаривал знаменитый монтёр Мечников из 12 стульев: соглашение – есть продукт при полном непротивлении сторон, достигнутое по всем существенным условиям договора строительного подряда в простой письменной форме – добавим мы.

Однако, никто с Вами заключать такого взаимообязывающего договора не спешит, а требует с 1 июня отправлять кровные денежки «на деревню дедушке» только на основании строчки в ЕПД под угрозой, сформулированной ещё советским управдомом в лице Нонны Мордюковой: а не будут брать, отключим газ.

"ЕПД (единый платёжный документ) — квитанция на оплату услуг ЖКХ. Услуги, указанные в платежном документе, условно можно поделить на несколько частей. Жилищные услуги, к ним относится услуга «Наем» ( плата за жилое помещение для его нанимателя), и услуга «Содержание и ремонт жилья». Коммунальные услуги: горячее и
холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), отопление, газоснабжение. В платежный документ включены также прочие услуги: запирающее устройство, радио, антенна. Ставки, цены и тарифы на жилищные и коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы. Так, тарифы на жилищно-коммунальные услуги на 2014 г. утверждены постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. № 748-ПП. Стоимость услуг, относящихся к категории «прочие» определяется гражданско-правовым договором и не регулируются Правительством Москвы." — страница 20 официального органа Префектуры Западного административного округа города Москвы "На Западе Москвы" №45 – 46/341 – 342 5 – 18 декабря 2014 года (http://zao.mos.ru/upload/iblock/09e/west_45_46_2014new.pdf).

Следует также отметить, что получатель более 80% средств — региональный оператор, который по мысли едросовских думцев должен обеспечить жителям коммунальное счастье, созданный в Москве Постановлением Правительства Москвы
№ 834-ПП от 29 декабря 2014 года «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы», является унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда, целью деятельности которой является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.

А в соответствии со статьёй ГК РФ 123.18:

«1. Имущество, переданное фонду его учредителями (учредителем), является собственностью фонда. Учредители фонда не имеют имущественных прав в отношении созданного ими фонда и не отвечают по его обязательствам, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей.

2. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе.

Ежегодно фонд обязан опубликовывать отчеты об использовании своего имущества.»

Таким образом, деньги доверчивых граждан, отправленные в этот фонд станут его собственностью, которую он будет использовать по своему усмотрению, а создавшее его правительство Москвы отвечать по его обязательствам не собирается. Граждане, перечислившие взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта, приобретут в соответствии со статьёй 170 Жилищного кодекса только обязательственные права собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора), но только в случае заключения с ними этим оператором письменного договора согласно процитированным выше статьям ГК РФ. Однако, ни в Жилищном кодексе, ни в постановлении правительства Москвы никаких норм, обязывающих этот фонд заключить с гражданами такой договор в разумный срок не содержится.

Очень удобно. Если впоследствии в условиях нашего нестабильного времени этот фонд-Титаник растворится, как МММ, или официально обанкротится, то правительство Москвы, «загнавшее в него» граждан никому ничего не будет должно. В общем копите дальше.

3. Сколько платить?

Утверждённый постановлением правительства Москвы в нарушение федерального закона (Жилищного кодекса), предписывающего производить это законом субъекта федерации, размер оброка поражает воображение. Фактически он составляет до 40% от ныне действующей совокупной платы за коммунальные услуги и в 2-5 раз превышает размеры взносов, установленные законами других субъектов федерации. Вряд ли цены на капитальный ремонт (зарплату и стройматериалы) могут отличаться в Москве и соседних областях в разы. Даже столичный статус Москвы вряд ли может быть для этого подходящим оправданием. Например, во второй столице – Петербурге ставка взносов составляет 3 рубля. Выше Москвы ставка только в Тюмени – 20 рублей, где действует северный повышающий коэффициент. Очень жаль, что мэр до сих пор считает по-видимому, что Москва находится в тундре. А если серьёзно, то понятно, что эти поборы продиктованы аппетитами пристроенных на теплые места друзей и родственников наших «благодетелей». Всем же хочется Мерседес со стразами Своровски. Естественно никто никому никаких расчётов, обосновывающих эти «хотелки» не предоставил. Думается, что и не предоставит, поскольку, как уже было показано ранее сам объект капитального ремонта является виртуальным.

Что делать?

В случае получения собственником ЕПД, содержащего конкретные суммы взносов на капитальный ремонт и требование произвести их оплату в 10-дневный срок, вечер перестаёт быть томным и наша история перетекает из сферы гражданско-правовых отношений в уголовную, поскольку в случае отсутствия оформленного в Вашу собственность общедомового имущества согласно свидетельства из ЕГРП и отсутствия заключённого с собственником договора строительного подряда на капитальный ремонт общедомового имущества со стороны регионального оператора-фонда, требование передачи денежных средств подпадает под действие статьи 159 УК РФ Мошенничество:

«1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок от шести месяцев до одного года, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок от двух до шести лет со штрафом в размере до десяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца либо без такового.

4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, — наказывается лишением свободы на срок от пяти до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового.»

В силу этого следует письменно обратиться к руководителям МФЦ и ГУИС Вашего района с приложением копий свидетельства ЕГРП с отсутствующими сведениями об общем имуществе многоквартирного дома и заявить об отсутствии заключённого с Вами договора на капремонт общедомового имущества, потребовав исключения данных сумм из ЕПД под угрозой обращения в правоохранительные органы. После получения отрицательного ответа от этих должностных лиц обратиться в правоохранительные органы (вплоть до Министра МВД и Генпрокурора) по вышеуказанным основаниям с требованием защиты Ваших нарушенных прав и проведения прокурорской проверки законности деятельности должностных лиц МФЦ и ГУИС.

Естественно, чем более массовыми будут эти обращения, тем больше шансов восстановить законность.

С полной версией статьи можно ознакомиться на Сайте инициативной группы района Кунцево.